Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v
nadaljevanju ZPSPP) je s svojimi prisilnimi normami – še zlasti glede
odpovedi pogodbe za najem poslovnih prostorov – po mnenju mnogih
neprilagojen sodobnim poslovnim razmerjem.
ZPSPP je glede najemne pogodbe za najem poslovnih prostorov lex specialis glede na Obligacijski zakonik in določa posebna pravila in pogoje glede sklepanja in prenehanja najemne pogodbe.
Posebnost prenehanja najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas,
je v tem, da ZPSPP kot način prenehanja določa sodno odpoved in
odpovedni rok, ki ne sme biti krajši od enega leta. Pogodbeno določilo,
ki bi določalo krajši odpovedni rok, je nično. Sodna odpoved pomeni, da
se najemna pogodba odpove z vložitvijo tožbe, pri čemer odpovedni rok
prične teči, ko je tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe vročen
najemniku (sodba Vrhovnega sodišča opr. št. III Ips 40/2011 z dne 28.
10. 2015). Razmeroma dolg odpovedni rok v povezavi s sodnim postopkom
najemodajalcu tako onemogoča, da bi poslovne prostore hitro pridobil v
svojo posest.
Glede najemne pogodbe, sklenjene za določen čas,
ZPSPP določa, da najemna pogodba preneha s pretekom časa, za katerega je
bila sklenjena. To pomeni, da je skladno z določili ZPSPP ni mogoče
odpovedati (sodba Vrhovnega sodišča opr. št. III Ips 1/2011 z dne 20. 3.
2013). Kljub temu pa imata pogodbeni stranki skladno s sodno prakso
možnost, da po splošnih pravilih civilnega prava v najemni pogodbi,
sklenjeni za določen čas, določita odpoved z odpovednim rokom kot
dodaten način njenega prenehanja (sodba Višjega sodišča v Ljubljani opr.
št. I Cp 813/2012 z dne 23. 10. 2012). V tem primeru je tudi odpoved
najemne pogodbe za določen čas potrebno podati sodno, saj ZPSPP jasno
določa, da se najemna pogodba odpoveduje sodno. Nasprotno pa ZPSPP
enoletni odpovedni rok določa samo za najemno pogodbo za nedoločen čas,
zaradi česar se odpovedni rok pri najemnih pogodbah za določen čas
določi po splošnih pravilih civilnega prava. Obligacijski zakonik za
najemno pogodbo določa najmanj osemdnevni odpovedni rok.
V zvezi s prenehanjem najemne pogodbe za določen čas ZPSPP
vzpostavlja domnevo, da je najemna pogodba, sklenjena za določen čas,
obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za
katerega je bila najemna pogodba sklenjena, poslovne prostore še naprej
uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa pri
pristojnem sodišču ne vloži zahteve za izpraznitev poslovnih prostorov.
Pogodbeni stranki lahko odstopita od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov kadar
koli v času trajanja najemnega razmerja ne glede na vrsto najemnega
razmerja, tj. ali gre za določen ali za nedoločen čas. V primeru odstopa
od najemne pogodbe velja osemdnevni odpovedni rok, ki ga določa
Obligacijski zakonik (sklep Višjega sodišča v Celju opr. št. Cpg 58/2011
z dne 24. 8. 2011). Razlogi za odstop so:
- najemnik poslovne prostore po najemodajalčevem opominu uporablja v nasprotju z najemno pogodbo ali brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda,
- najemnik je v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil, in
- najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovne prostore sam potrebuje.
Možnost, ki jo za prenehanje vsake najemne pogodbe predvideva ZPSPP, je tudi, da pogodbeni stranki sporazumno prekineta najemno pogodbo, pri čemer ZPSPP veljavnosti takšnega sporazuma z ničemer ne pogojuje. Nadalje ZPSPP določa tudi, da najemna pogodba preneha v drugih primerih,
ki jih določa ZPSPP (prenehanje predmeta najema, sprememba namembnosti
poslovnih prostorov, razlastitev). Prenehanje najemne pogodbe učinkuje
takoj, ko nastopi kateri od navedenih primerov.
Pri sklepanju najemne pogodbe za najem poslovnih prostorov velja tako
skrbno preučiti posebna pravila, ki jih določa ZPSPP, kot tudi druge
možnosti, ki jih imajo pogodbene stranke po splošnih pravilih civilnega
prava.
VIR: http://bankazapodjetnike.si
Ni komentarjev:
Objavite komentar